옆동네에 신도시가 들어온다면 집 값은 어떻게 움직이나요?

3기 신도시 위치가 발표되면서 주변 구도심이 떨고 있습니다. 

과연 신도시 개발은 주변 부동산 시장에 어떻게 영향을 미칠까?? 

신도시 개발은 10년의 시간 동안 주변에 영향을 미치는 방식은 거의 정해져 있습니다. 과거 사례를 보면 도시개발단계에 맞춰 주변 지역의 매수매도 타이밍을 가늠해 보는 것이 가능합니다. 

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1. 우선 결론을 말씀드리자면,

1. 우선 신도시 개발 초기에는 토지 보상금 지급 시 주변 집값이 상승합니다
2. 신도시 입주 시점에는 일시적 공급 과잉으로 주변 집값이 하락합니다.
3. 입주가 마무리되면 하락했던 주변 집값이 다시 회복됩니다. 

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2. 신도시가 주변 부동산에 미치는 영향의 과거 사례

2.1. 판교 & 위례 신도시 사례

판교신도시와 위례신도시는 서울 집값 안전을 위해 발표된 대표 2기 신도시입니다.

판교신도시 토지보상금이 지급되던 2004~2005년 서울 집값은 8.0%, 성남시 분당구는 20.1% 상승하였습니다. 

위례신도시 토지보상금이 지급되던 2009~2010년 서울 집값 상승률 0.3%, 성남시 수성구 0.8% 상승하였습니다.

위례신도시가 입주시기에 판교신도시 집값이 정체되었고, 위례신도시 입주가 마무리되자 판교 주택 가격이 다시 급등했습니다. 

 

2.2. 동탄1 & 동탄2

경기 화성 동탄2 신도시는 2015년 하반기부터 2017년까지 집중적인 입주가 이뤄졌고, 2019년까지 입주가 이어졌습니다. 이 기간동안 동탄1신도시 대표 아파트인 '시범 한빛마을 아이파크' 전용 84제곱미터는 51% 오른데 반해, 동탄2신도시 대표 아파트인 '더샵센트럴시티' 전용 84제곱미터 상승률은 80%로 동탄2 신도시 입주 기간동안 동탄1 신도시가 상대적으로 덜 올랐습니다. 

그런데, 동탄2신도시 입주가 마무리된 2020년 1~2분기 동탄1 신도시 대장 아파트인 '시범 한빛마을 아이파크' 전용 84제곱미터 상승률은 25%, 동탄2신도시 대장아파트 '더샵 센트럴시티' 전용 84제곱미터의 상승률은 21%로 동탄12 신도시 상승률이 조금 더 높았습니다.

 

2.3. 대전 & 세종

세종시는 2014~2018년 연 평균 1만 5000가구 이상 새 아파트에 입주했습니다. 이 기간 지역별 중위가격 기준으로 대전은 14%만 상승한 반면, 서울 81%, 대구 41%, 인천 26%, 광주 43% 등 대도시 중 대전이 가장 낮은 상승세를 기록했습니다. 세종시 입주에 따른 수요 분산으로 대전이 해당 기간 동안 눌림목 구간에 있었다고 해석이 가능합니다. 

그러다 세종시 입주 물량이 감소하기 시작한 2019년 한 해에만 대전은 무려 21% 급등했습니다. 같으니간 서울은 6%, 부산 -3%, 대구 3%, 인천 01% 로 대전이 압도적으로 높은 상승률을 보여줍니다. 세종시 입주기간에 상승하지 못해 상대적으로 저평가 된 지역이 세종시 입주 마무리와 함께 본연의 가치를 찾았다고 볼 수 있습니다.

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3. 결론

신도시 인근 아파트는 입주 시작 전에 팔고, 입주 마무리 직전 사라!

신도시나 대규모 택지 지구 인근 지역 부동산에 대한 투자 결론은 

첫째! 신도시 조성이 발표되면 단기적으로 토지보상금이 풀려 인근 부동산 가격이 다른 지역보다 두드러지게 상슨한다는 것입니다. 신도시 청약당첨을 위한 주거수요도 늘어나 전세금이 오릅니다. 그러나 신도시가 입주하기 시작하면 인근 지역 타격은 불가피합니다.

둘째. 신도시 입주가 마무리 될 떄쯤 인근 지역은 급반등하면서 신도시 이주기간에 진행된 저평가 국면이 어느정도 해소가 됩니다. 따라서 신도시 인근에 사는 수요자라면 신도시 입주 전에 부동산을 매도하거나 타 지역으로 갈아탈 것을 고려할 필요가 있습니다. 반대로 매수 타이밍은 신도시 입주가 마무리되기 직전에 매수하는 것이 유리합니다.

이 내용은 상승장에 국한된 내용이니, 참고용으로만 보세요~

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4. 참고자료

4.1. 신도시 조성 위치 확인 : www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr/kor/CMS/Contents/Contents.do?mCode=MN139

3기 신도시>사전청약안내>주요 입지와 규모

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