재개발 재건축의 용어 및 주요개념 정리

재개발, 재건축의 용어 및 주요 개념 정리

 

재개발 사업 : 도로,상하수도 등 정비기반 시설이 열악하고 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다. 뉴타운, 재개발구역 등으로 지정되어 지역이 같이 개발을 합니다.

재건축 사업 : 주거환경정비사업, 주택재개발상섭 처럼 기반시설은 양호하나 노후 및 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업입니다. 보통 노후 아파트에 많이 시행하며 재건축 아파트로 지정되어 새 아파트로 지어집니다.

조합원 : 재건축 조합 및 재개발 조합의 구성원으로써 소유하고 있는 부동산을 재건축, 재개발 사업에 내놓는 대신 새로 지어질 아파트를 저렴한 가격에 분양 받을 권리를 갖게 됩니다.

조합원분양 : 재건축, 재개발 사업의 조합원에게는 새로 지어질 아파트를 원가 수준으로 싸게 분양해 주는데, 이것이 조합원 분양입니다. 조합원 분양을 하고 남은 아파트를 일반 분양하게 되며, 일반분양가대비 조합원 분양이 10%~20% 정도 낮은 가격에 이루어집니다.\

감정평가액 : 조합원이 재개발, 재건축 사업 구역내에 가지고 있는 부동산의 평가 금액을 말합니다. 감정평가사가 정해진 방법과 절차로 평가합니다. 빌라나 아파트 등의 집합건물은 거래 사례 비교법으로, 단독&다가구 주택은 토지가치와 건물가치를 따로 평가하여 합하는 방식으로 평가합니다. 

P(피, 프리미엄) : 조합원의 물건을 매입할 때, 그 물건의 감정평가액에 얹어주는 돈을 의미합니다. 사업성과 입지가 좋은 지역일 수록 P(프리미엄)도 높아집니다.

기부채납 : 재건축, 재개발 사업을 진행할 때, 도로, 녹지, 공공시설물 등의 정비기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅을 말합니다.

사업시행인가 : 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차입니다. 사업시행인가가 이루어지면 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있습니다. 

관리처분계획 : 사업이 어느 정도 진행되고 이제 이주&철거 및 분양을 앞 둔 시점에서 구체적인 철거 및 건설 계획과 분양 계획등으로 최종적으로 수립하는 단계입니다. 일반분양가를 제외한 대부분의 비용이 확정된 상태이므로 수익성을 자세하게 추산할 수 있습니다. 

매도청구 : 재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우, 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해줄 것을 청구할 수 있습니다. 이를 매도청구라 말하며, 보상 가격은 시가 기준으로 합니다. 

현금청산 : 재개발 구역 내에 부동산을 소유하고 있지만, 조합원 자격을 총족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않을 경우 조합원 자격을 포기할 수 있습니다. 이런 경우에 조합은 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보산에 관한 법률>에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 주는데, 이를 현금청산이라 합니다. 

비례율 : 재건축, 재개발의 사업성을 나타내는 지표입니다. 100%보다 높으면 사업성이 좋고, 100%보다 낮으면 사업성이 좋지 않다고 봅니다. (단, 필요에 따라서 조정이 가능하기 때문에 맹신해서는 안됩니다.)

권리가액 : 조합원이 보유한 부동산에 대해 권리를 주정할 수 있는 실제 금액을 말하며 < 감정평가액 X 비례율 = 권리가액 > 으로 계산합니다.

분담금 : 조합원 분양을 받기 위해 조합원이 내야할 금액을 말합니다. < 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액 >

 

 

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재개발 사업

재개발 사업. 출처 : 서울시 도시계획 포털 (urban.seoul.go.kr)

 

재건축 사업

재건축 사업. 출처 : 서울시 도시계획 포털 (urban.seoul.go.kr)

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재개발과 재건축의 차이점(다른점)은 무엇일까??